HAK GUNA BANGUN

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Tanah merupakan salah satu sumber kehidupan yang sangat vital bagi manusia, baik dalam fungsinya sebagai sarana untuk mencari penghidupan (pendukung mata pencaharian) di berbagai bidang seperti pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, industri, maupun yang dipergunakan sebagai tempat untuk bermukim dengan didirikannya perumahan sebagai tempat tinggal.

Ketentuan yuridis yang mengatur mengenai eksistensi tanah yaitu terdapat dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA), yang merupakan pelaksanaan dari ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 yang menyatakan bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Adapun pengejawantahan lebih lanjut mengenai hukum tanah banyak tersebar dalam berbagai peraturan perundang-undangan lainnya seperti Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah; Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah; dan lain-lain.

Dalam ruang lingkup agraria, tanah merupakan bagian dari bumi yang disebut permukaan bumi. Tanah yang dimaksudkan di sini bukan mengatur tanah dalam segala aspeknya, melainkan hanya mengatur salah satu aspeknya yaitu tanah dalam pengertian yuridis yang disebut hak. Tanah sebagai bagian dari bumi disebutkan dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA yaitu “Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.

B. Rumusan masalah

Untuk mendapat hasil yang sesuai dan tidak keluar dari judul pembahasan maka kami merumuskan permasalahan ke dalam beberapa pertanyaan, yaitu:

Penjelasan mengenai Hak Guna Usaha ?
Penjelasan mengenai Hak Guna Bangunan ?
Penjelasan mengenai Hak Pakai Atas Tanah ?
Penjelasan mengenai Tanah Terlantar ?
Penjelasan mengenai Pewakafan Tanah Hak Milik ?
Penjelasan mengenai Hak Pengelolaan ?

C. Tujuan Penulisan

Adapun tujuan penulisan makalah ini adalah:

Untuk tugas mata kuliah Hukum Agraria
Untuk mengetahui Hak Guna Usaha
Untuk mengetahui Hak Pakai Atas Tanah
Untuk mengetahui Tanah Terlantar
Untuk mengetahui Pewakafan Tanah Hak Milik
Untuk mengetahui Hak Pengelolaan

BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Hak Guna Usaha

1. Pengertian dan Dasar Hukum Hak Guna Usaha

Berdasarkan Pasal 28 ayat (1) Undang – Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 (“UUPA”), Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan (“HGU”). Selain UUPA, peraturan lain yang mengatur mengenai Hak Guna Usaha adalah Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah (“PP No. 40/1996”). Pada PP No.40/1996 tersebut diatur lebih jauh mengenai HGU.

2. Subjek Hak Guna Usaha

Hanya warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di

Indonesia

yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha. Jika pemegang Hak Guna Usaha sudah tidak memenuhi syarat sebagai warga negara Indonesia dan bukan badan hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia, maka pemegang Hak Guna Usaha tersebut dalam jangka waktu 1 (satu) tahun wajib melepaskan ataupun mengalihkan Hak Guna Usaha tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika tidak dilepaskan ataupun dialihkan, maka Hak Guna Usaha tersebut akan hapus dan status tanah kembali menjadi tanah negara.

3. Objek Hak Guna Usaha

Tanah yang dapat diberikan Hak Guna Usaha adalah tanah negara. Hak Guna Usaha hanya dapat diberikan atas tanah yang luasnya minimal 5 Hektar. Jika luas tanah yang dimohonkan Hak Guna Usaha mencapai 25 hektar atau lebih, maka penggunaan Hak Guna Usaha nya harus menggunakan investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik sesuai dengan perkembangan zaman.

Jika tanah yang akan diberikan Hak Guna Usaha merupakan tanah negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian Hak Guna Usaha baru dapat dilakukan setelah tanah tersebut dilepaskan dari statusnya sebagai kawasan hutan.

Pemberian Hak Guna Usaha atas suatu tanah yang telah memiliki hak tertentu baru dapat dilaksanakan setelah diselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan yang berlaku.

Jika diatas tanah yang akan diberikan Hak Guna Usaha terdapat tanaman atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya berdasarkan alas hak yang sah, maka pemegang Hak Guna Usaha yang baru wajib memberikan ganti kerugian kepada pemilik bangunan dan tanaman tersebut.

4. Pemberian Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha diberikan berdasarkan Penetapan Pemerintah, yaitu dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri (yang bertanggung jawab di bidang pertanahan/agraria) atau pejabat yang ditunjuk. Hak Guna Usaha terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah sesuai peraturan yang berlaku.

5. Jangka Waktu Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama dapat diberikan Hak Guna Usaha untuk jangka waktu paling lama 35 tahun. Atas permintaan pemegang HGU dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun.

Perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan atas permohonan pemegang hak bila memenuhi syarat: (i) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak tersebut, (ii) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak, (iii) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

6. Peralihan Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain melalui (i) jual-beli, (ii) tukar-menukar, (iii) penyertaan dalam modal, (iv) hibah, dan (v) pewarisan.

Peralihan Hak Guna Usaha karena jual beli wajib dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan adanya Berita Acara Lelang. Sedangkan peralihan Hak Guna Usaha melalui pewarisan wajib dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

7. Hapusnya Hak Guna Usaha

Sebab-sebab hapusnya HGU diatur dalam Pasal 34 UUPA dan Pasal 17 ayat (1) PP No. 40/1996. HGU menjadi hapus karena hal-hal sebagai berikut:

Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya;
Dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena :

1) Tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 dan/atau Pasal 14 PP No. 40/1996;

2.2 Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan ialah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun.

Jadi dalam hal ini pemilik bangunan berbeda dari pemilik hak atas tanah dimana bangunan tersebut didirikan. Ini berarti seorang pemegang Hak Guna Bangunan adalah berbeda dari pemegang hak milik atas bidang tanah dimana bangunan tersebut didirikan, atau dalam konotasi yang lebih umum, pemegang Hak Guna Bangunan bukanlah pemegang Hak Milik dari tanah dimana bangunan tersebut didirikan.

Yang dapat mempunyai hak guna bangunan ialah:

a. Warga negara Indonesia

b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat yang tersebut dalam ayat 1 dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh Hak Guna Bangunan, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika Hak Guna Bangunan yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah.

Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam pasal 22 diberikan untuk jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu yang paling lama 20 tahun. Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan atau waktu pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut atau perpanjangannya.

Pemegang Hak Guna Bangunan berkewajiban :

a. Membayar uang pemasukan yang jumlah dan cara pembayarannya di tetapkan dalam keputusan pemberian Haknya.

b. Menggunakan tanah sesuai dengan perruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya.

c. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup.

d. Menyerahkan kembali tanah yang di berikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara. Pemegang Hak Pengelolaan atau Pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus.

e. Menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Pemegang Hak Guna Bangunan berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang di berikan dengan Hak Guna Bangunan selama jangka waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk kepentingan pribadi atau usahanya serta untuk mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya.

Hapusnya Hak Guna Bangunan karena:

a. Jangka waktunya berakhir

b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat yang tidak dipenuhi

c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir

d. Dicabut untuk kepentingan umum

e. Ditelantarkan

f. Tanahnya musnah.

2.3 Hak Pakai Atas Tanah

1. Pengertian Hak Pakai Atas Tanah

Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”), definisi atas Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.

Hak Pakai dapat diberikan kepada:

Warga Negara Indonesia;
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah;
Badan-badan keagamaan dan sosial;
Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
Perwakilan negara asing dan perwakilan Badan Internasional.

Pada dasarnya Hak Pakai dapat dialihkan. Dalam hal terdapat tanah yang merupakan tanah yang dikuasai oleh negara, maka Hak Pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang. Namun, apabila terdapat tanah yang merupakan tanah hak milik, maka pengalihan Hak Pakai kepada pihak lain hanya dimungkinkan apabila dinyatakan secara tegas dalam perjanjian. Jadi, apabila dalam suatu kejadian pemegang Hak Pakai kehilangan persyaratannya atas hak tersebut, maka pihak tersebut akan kehilangan haknya dan wajib mengalihkannya kepada pihak lain atau Hak Pakai tersebut dihapuskan.

2. Objek Hak Pakai

Tanah yang dapat diberikan Hak Pakai adalah tanah negara, tanah Hak Pengelolaan dan tanah Hak Milik.

3. Pemberian Hak Pakai

Hak Pakai diberikan melalui keputusan Menteri atau pejabat berwenang. Hak Pakai suatu tanah Hak Pengelolaan diberikan melalui keputusan menteri atau pejabat berwenang dengan usulan dari pemegang hak pengelolaan. Hal ini berlaku untuk tanah negara. Sedangkan untuk tanah Hak Milik, maka Hak Pakai diberikan melalui perjanjian kedua pihak.

4. Jangka Waktu Hak Pakai

Hak Pakai dapat diberikan maksimal 25 (dua puluh lima) tahun dan dapat diperpanjang selama maksimal 20 (dua puluh) tahun. Pembaharuan juga dapat diberikan setelah Hak Pakai dan perpanjangannya berakhir. Hak Pakai dari tanah negara dapat diperpanjang dan diperbaharui bila tanahnya masih dalam kondisi baik, pemegang hak memenuhi persyaratan menjadi subjek Hak Pakai. Hak Pakai sebuah tanah pengelolaaan dapat diperpanjang dan diperbaharui dengan adanya usul dari pemegang hak pengelolaan. Hak Pakai dari tanah hak milik hanya dapat diberikan untuk 25 (dua puluh lima) tahun dan tidak dapat diperpanjang.

5. Pengalihan dan Penghapusan Hak Pakai

Pengalihan Hak Pakai dari sebuah tanah negara hanya dapat dilakukan setelah keputusan menteri atau pejabat berwenang. Untuk sebuah tanah Hak Milik, maka Hak Pakai hanya dapat dialihkan bila hal tersebut diperjanjikan. Pengalihan hanya dapat terjadi karena jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, pewarisan. Hak Pakai dapat hilang karena:

Berakhir jangka waktu;
Dibatalkan pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktu berakhir karena:
Tidak dipenuhi kewajiban-kewajiban pemegang Hak Pakai.
Tidak dipenuhi syarat atau kewajiban yang tertulis dalam perjanjian antara para pihak mengenai pemberian hak pakai atau penggunaan hak pengelolaan.
Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap.
Diberikan secara sukarela;
Ditelantarkan;
Tanahnya musnah;
Pemegang Hak Pakai tidak melepaskan atau mengalihan hak nya kepada pihak ketiga, dalam waktu satu tahun sejak pemegang Hak Pakai tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai pemegang Hak Pakai sebagaimana diatur dalam Pasal 39 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996.

2.4 Tanah Terlantar

1. Faktor-Faktor Tanah Terlantar

Tanah terlantar adalah tanah yang sudah diberikan hak oleh negara berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan, atau dasar penguasaan atas tanah yang tidak diusahakan, tidak dipergunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya.

Faktor-faktor terjadinya tanah terlantar sebagai berikut:

Faktor Teknis Manajemen Usaha

Tanah terlantar pada sebagian daerah disebabkan karena faktor teknis manajemen usaha. artinya bahwa faktor teknis manajemen usaha sangat menentukan dalam pengelolaan HGU yang dimulai pada tahap awal permohonan kegiatan sudah harus dapat diidentifikasi BPN selaku instnasi yang mempunyai kewenangan dalam pemberian HGU.

Faktor sosial-ekonomi

aspek sosial-ekonomi, dimana pemegang HGU tidak mampu mengamankan haknya dan harus berhadapan dengan masyarakat sekitar lokasi HGU.

2. Upaya Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar

Kebijakan penertiban dan pendayagunaan tanah terlantar merupakan bagian dari sistem pengelolaan pertanahan yang meliputi kebijakan (policy), pengaturan (regulatory), pengendalian dan pengawasan (compliance) dan pelayanan (services). Dalam hal ini kebijakan penertiban dan pendayagunaan tanah terlantar tidak cukup dengan pengaturan secara normatif serta tindakan pengendalian dan pengawasan namun perlu bermuara ke aspek pelayanan pertanahan yang berkeadilan kepada masyarakat banyak.

Aspek yuridis itu dengan menegakkan hak dan kewajiban secara eksplisit sebagai syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh pemegang HGU yang dicantumkan dalam SK HGU.atau Sertipikat HGU.
Aspek sosiologis dengan menegakkan hak dan kewajiban untuk meningkatkan kehidupan sosial ekonomi masyarakat setempat.
Aspek ekonomis dengan mempercepat pembangunan wilayah pedesaan melalui pengembangan pusat-pusat pemasaran produksi pertanian yang ddukung dengan kebijakan pengembangan kawasan komoditi andalan di areal HGU dan sekitarnya.

2.5 Pewakafan Tanah Hak Milik

1. Pengertian Tanah Wakaf

Tanah Wakaf adalah tanah hak milik yang sudah diwakafkan. Menurut Boedi Harsono, perwakafan tanah hak milik merupakan suatu perbuatan hukum yang suci, Mulia dan terpuji yang dilakukan oleh seseorang atau badan hukum,dengan memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah hak milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya menjadi wakaf sosial. Wakaf sosial adalah wakaf yang diperuntukkan bagi kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya, sesuai dengan ajaran islam.

Dasar hukum dari perwakafan tanah milik dapat ditemukan di pasal 49 ayat (3) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agama (selanjutnya disebut UUPA) yang menentukan bahwa perwakafan tanah hak milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Peraturan Pemerintah yang dimaksud dalam ketentuan tersebut adalah peraturan pemerintah Nomor 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik (selnjutnya disebut PP28/1977).

Pengertian wakaf menurut ketentuan Pasal 1 ayat (1) PP 28/1977 adalah sebagai berikut:

Wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaan yang berupa tanah milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya sesuai dengan ajaran agama islam.

2. Unsur-unsur Pewakafan Tanah

Tanah yang diwakafkan adalah tanah hak milik atau tanah milik yang bebas dari segala pembebanan, ikatan, sitaan atau perkara. Sedangkan pihak yang mewakafkan tanah miliknya disebut wakif. Pada umumnta wakif adalah seseorang atau beberapa orang pemilik tanah yang telah dewasa,sehat akalnya dan tidak terhalang untuk melakukan perbuatan hukum. Perwakafan tanah milik harus dilakukan atas kehendak sendiri dan tanpa paksaan dari pihak lain.

Selain Manusia, badan hukum juga dapat melakukan perwakafan tanah milik,namun hanya badan hukum tertentu yang menguasai tanah hak milik yang dapat mewakafkan tanah miliknya. Badan hukum yang dimaksud adalah bank pemerintah, lembaga keagamaan dan badan sosial, sesuai dengan ketentuan Pasal 8 ayat (1) huruf b Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata cara pemberian dan pembatalan hak atas tanah negara dan hak pengelolaan.

Pihak yang bertugas untuk memelihara dan mengurus benda wakaf disebut nadzir. Nadzir dapat berupa perorangan atau badan hukum.

Adapun Syarat-syarat seorang nadzir adalah sebagai berikut:

1. Warga negara Republik Indonesia,

2. Beragama Islam,

3. Sudah dewasa,

4. Sehat jasmaniah dan rohaniah,

5. Tidak berada di bawah pengampunan,

6. Bertempat tinggal di kecamatan tempat tanah yang diwakafkan.

Apabila nadzir berbentuk badan hukum. Syarat-syarat yang harus dopenuhi adalah:

1. Badan Hukum indonesia dan berkedudukan di indonesia,

2. mempunyai perwakilan di kecamatan tempat letaknya tanah yang diwakafkan.

Selain syarat-syarat tersebut, nadzir juga harus didaftarkan dan mendapat pengesahan di kantor Urusan Agama kecamatan stempat.

3. Tata cara Pewakafan Tanah

Wakaf harus mengikrarkan kehendaknya secara jelas dan tegas kepada nadzir di hadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (selanjutnya disebut PPAIW). PPAIW kemudian menuangkan ikrar wakaf ke dalam akta ikrar wakaf dengan disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi. Dalam melaksanakan ikrar wakaf, wakif harus membawa dan menyerahkan kepada PPAWI surat-surat sebagai berikut:

Sertipikat hak milik atau tanda bukti pemilikan tanah lainnya
Suart keterangan dari kepala Desa diperkuat oleh Kepala kecamatan setempat yang menerangkan kebenaran pemilikan tanah dan tidak tersangkut suatu sengketa
Surat keterangan pendaftaran tanah
Izin dari Bupati atau Walikota cq Kepala Sub Direktorat Agraria.

Selanjutnya PPAIW atas nama nadzir akan mengajukan permohonan kepada Bupati atau walikota cq Kepala Sub Direktorat Agraria untuk mendaftar perwakafan tanah milik tersebut. Kemudian Bupati atau Walikota cq Kepala Sub Direktorat Agraria akan mencatat perwakafan tanah milik pada nuku tanah dan sertifikatnya. Apabila tanah milik yang diwakafkan belum mempunyai sertifikat, maka terlebih dahulu akan perwakafan ke kantor Departemen Agama.

4. Perubahan Pewakafan Tanah

Pada prinsipnya tanah milik yang telah diwakafkan tidak dapat dilakukan perubahan terhadap peruntukan atau penggunaannya selain dari apa yang telah ditentukan dalam ikrar wakaf. Namun perubahan peruntukan atau penggunaan tanah milik yang telah diwakafkan dapat dilakukan karena:

Tidak sesuai lagi dengan tujuan wakaf sesuai dengan apa yang diikrarkan oleh wakif.
Kepentingan umum.

Perubahan peruntukan tanah wakaf tersebut harus terlebih dahulu mendapat persetujuan dari menteri agama. Perlu diketahui bahwa tanah wakaf tidak dapat dijadikan jaminan uang. Hal ini disebabkan karena sifat dan tujuan wakaf tidak dapat dipindahtangankan.

2.6 Hak Pengelolaan

1. Pengertian Hak Pengelolaan

Pengertian hak pengelolaan tidak terdapat didalam UUPA, namun terdapat pengertiannya didalam PP Nomor 40/1996, yaitu hak menguasai negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Berdasarkan pengertian hak pengelolaan diatas dapat dipahami bahwa hak pengelolaan merupakan hak menguasai negara atas tanah (pasal 2 UUPA), bukan merupakan hak atas tanah (pasal 16 (1) UUPA). Menurut Prof. Boedi Harsono hak pengelolaan pada hakikatnya bukan hak atas tanah, melainkan merupakan “gempilan” dari hak menguasai negara.

Mengenai pengertian hak pengelolaan dapat dilihat lebih jelas pada penjelasan Pasal 2 ayat (3) UU No. 20/2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21/1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah, yaitu:

“hak pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannyasebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga”

Berdasarkan pengertian diatas maka dapat dipahami bahwa hak pengelolaan menunjukkan:

Hak pengelolaan merupakan hak menguasai negara atas tanah bukan hak atas tanah;
Hak pengelolaan merupakan pelimpahan sebagian kewenangan dari hak menguasai negara atas tanah;
Kewenangan dalam hak pengelolaan, adalah merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, dan menyerahkan bagian-bagian tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga dan/atau bekerjasama dengan pihak ketiga.

2. Subjek Hak Pengelolaan

Subjek hak pengelolaan berarti pihak-pihak yang berhak memperoleh hak pengelolaan tersebut. Adapun pihak-pihak yang dimaksud dapat dilihat dalam berbagai sumber hukum, yang dimana subjek tersebut terdiri dari orang (personenlijk) maupun badan hukum (rechtperson), pihak-pihak tersebut diantaranya:

1. Hak pengelolaan diberikan kepada departemen, direktorat dan daerah swatantra (pasal 5 Peraturan Menteri Agraria No. 9/1965);

2. Hak pengelolaan dapat diberikan kepada departemen dan jawatan Pemerintah, serta badan-badan hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah (pasal 29 Permendagri No. 5/1973);

3. Pasal 5 dan 6 Permendagri No. 5/1974, Hak Pengelolaan dapat diberikan kepada Perusahaan pembangunan perumahan yang seluruh modalnya berasal dari pemerintah dan/atau pemerintah daerah; Industrial estate yang seluruh modalnya berasal dari Pemerintah yang berbentuk perusahaan umum (Perum) dan perusahaan perseroan (Persero), dan dari pemerintah daerah yang berbentuk perusahaan daerah (PD).

4. Hak pengelolaan diberikan kepada pemerintah daerah, lembaga, instansi dan/atau badan hukum (milik) Pemerintah (pasal 2 Permendagri No. 1/1977);

5. Hak pengelolaan diberikan kepada pemerintah daerah, lembaga, instansi dan atau badan hukum (milik) pemerintah (pasal 2 Permendagri No.1/1977);

6. Penerima hak pengelolaan adalah deaprtemen, pemerintah daerah tingkat 1, pemrintah daerah tingkat II, lembaga pemerintah lainnya, dan perusahaan umum(perum) pembangunan perumahan nasional (perumnas), (pasal 2 Peraturan pemerintah No.36/1977);

7. Disebutkan bahwa “termasuk lembaga pemerintah lainnya adalah Otorita pengembangan Daerah Industri Batam, Badan Pengelola Gelanggang Olahraga Senayan dan Lembaga sejenis yg diatur dengan keputusan presiden” (penjelasan pasal 2 huruf a, Peraturan Pemerintah No.36/1977);

8. Pasal 67 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9/1999, badan badan hukum yang bisa diberikan Hak Pengelolaan yaitu: Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah, Badan Usaha Milik Negara (BUMN), Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), PT Persero, Badan Otoritas, Badan Badan Hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk oleh pemerintah.

9. Menurut Dr. Urip Santoso, Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9/1999 ini terbuka kemungkinan untuk badan hukum pemerintah lain dalam memperoleh hak pengelolaan yang ditetapkan oleh pemerintah dengan syarat tugas pokok dan fungsinya berkaitan dengan pengelolaan tanah.

3. Tatacara Perolehan Hak Pengelolaan

Pihak yang ingin memperoleh hak pengelolaan harus mengajukan permohonan hak pengelolaan secara tertulis kepada Menteri melalui Kepala Kantor wilayah Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan. Permohonan Hak Pengelolaan tersebut harus memuat:

Keterangan mengenai pemohon;
Keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yurisis dan data fisik;
Keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah- tanah yang dimiliki oleh pemohon, ternasuk bidang tanah yang dimohon;
Keterangan lain yang dianggap perlu.

Setelah berkas permohonan diterima oleh Kepala Kantor Pertanahan, maka Kepala Kantor Pertanahan melakukan:

1. Pemeriksaan dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik.

2. Jika permohonan memenuhi syarat maka Kepala Kantor Pertanahan akan menyampaikan pada KaKanwil untuk diminta pertimbangan dan pendapat.

3. Ke kanwil menyampaikan pada Kepala BPN untuk dilakukan pemeriksaan data fisik dan data yuridis berikut memperhatikan pertimbangan dan pendapat Kakanwil untuk dipertimbangkan diterima atau tidaknya permohonan tersebut.

4. Penyampaian keputusan diterima atau tidak permohonan hak tersebut kepada pemohon.

5. Jika diterima maka pemohon wajib mendaftarak keputusan tersebut untuk diterbitkan sertifikat dengan terlebih dahulu membayar BPHTB.

6. Sertipikat HPL diserahkan kepada pemohon.

Cara Memperoleh Hak Pengelolaan Menurut Peraturan Perundang-Undangan

Ada 2 cara memperoleh hak pengelolaan oleh pemegang haknya menurut peraturan perundang-undangan, yaitu:

1. Penegasan Konversi

Hak pengelolaan terjadi melalui konversi dari hak penguasaan atas tanah negara. Yang dimaksud dengan konversi menurut Effendi Perangin adalah perubahan hak atas tanah sehubungan dengan berlakunya UUPA. Maksudnya perubahan hak atas tanah yang tunduk pada hukum barat (BW), Hukum Adat, dan daerah swapraja menjadi hak atas tanah berdasarkan UUPA.

Berdasarkan pasal 9 PerMen Agraria No. 9/1965, melalui penegasan konversi, hak penguasaan atas tanah negara yang dipunyai oleh departemen, direktorat, atau daerah swatantra diubah haknya menjadi hak pengelolaan. Hak pengelolaan ini lahir setelah hak penguasaan atas tanah negara didaftarkan ke kantor pendaftaran tanah untuk diterbitkan sertifikat hak pengelolaan sebagai tanda bukti haknya.

2. Pemberian Hak

Dilakukan dengan mengajukan permohonan pemberian hak atas tanah negara. Berdasarkan pasal 1 ayat (8) PerMen Agraria/Kepala BPN No. 9/1999, pemberian hak atas tanah adalah penetapan pemerintah yang memberikan sesuatu hak atas tanah negara, perpanjangan jangka waktu, pembaharuan hak, perubahan hak, termasuk pemberian hak diatas tanah hak pengelolaan.

Perolehan hak pengelolaan melalui permohonan pemberian hak atas tanah negara dilakukan apabila sebelum calon pemegang hak pengelolaan tidak mempunyai hak penguasaan atas tanah negara, sedangkan ia berkeinginan untuk memperoleh hak pengelolaan. Tanah yang dimohonkan merupakan tanah yang berasal dari tanah negara atau tanah yang tidak ada sesuatu hak yang ada diatasnya.

Kewenangan Dalam Hak Pengelolaan

1. Berdasarkan Pasal 6 PerMen Agraria No. 9/1965